WILLEMSTAD — De frustratie op de Curaçaose woningmarkt is tastbaar. Huizenprijzen stijgen, wachtlijsten voor sociale huurwoningen lopen op en steeds meer lokale inwoners voelen zich buitengesloten. Al snel wijst de beschuldigende vinger naar de buitenlandse koper: Nederlandse box-3-vluchtelingen, Amerikaanse investeerders en projectontwikkelaars zouden de markt kapotmaken.

Dat buitenlandse vraag in populaire wijken de prijzen kan opdrijven, valt moeilijk te ontkennen. Maar wie de woningcrisis uitsluitend aan de ‘Makamba’ wijt, kijkt voorbij een veel groter probleem: Curaçao houdt zelf een aanzienlijk deel van zijn woningvoorraad buiten de markt.

Bureaucratie, een chronisch tekort aan notarissen, trage overheidsdiensten, juridische patstellingen en duizenden woningen die jarenlang leegstaan of zelfs wegrotten, verlammen de woningmarkt. Daar komt een ander probleem bij: vastgoed wordt soms zó hoog getaxeerd dat verkoop of herontwikkeling economisch nauwelijks meer mogelijk is.

De cijfers die we liever niet zien

Uit onderzoek van de Centrale Bank van Curaçao en Sint Maarten (CBCS) blijkt dat inwoners buitenlandse vastgoedinvesteringen met een score van 4,07 op een schaal van 5 als een belangrijke oorzaak van de onbetaalbaarheid zien. Er is dan ook brede steun voor het reguleren of extra belasten van buitenlands bezit.

Maar buitenlandse kopers verklaren niet het hele probleem. De statistische correlatie tussen buitenlandse kopers en de algehele betaalbaarheid bedraagt 0,243 en is daarmee betrekkelijk zwak. Er zijn dus andere, structurele factoren die de woningmarkt onder druk zetten. Eén daarvan is onze eigen woningvoorraad:

Er is geen land waar zoveel woningen leeg staan.

Terwijl de Fundashon Kas Popular (FKP) met een wachtlijst van circa 8.000 woningzoekenden kampt, blijkt uit de meest recente Census dat Curaçao ruim 9.000 onbewoonde of verlaten woningen telt op een totale woningvoorraad van ongeveer 74.000. Dat betekent dat circa 13 tot 14 procent van alle woningen niet wordt benut. Minstens 940 woningen verkeren bovendien in een zodanig slechte staat dat ze een gevaar voor de omgeving vormen.

Dat is de paradox van Curaçao: we zoeken nieuwe woningen, terwijl duizenden bestaande woningen niet beschikbaar zijn.

De erfenis die een woning gevangenhoudt

Een groot deel van het probleem zit in onverdeelde boedels. Een (over)grootouder overlijdt zonder testament. De woning blijft onderdeel van de nalatenschap. Decennia later bestaat het eigendom uit tientallen erfgenamen, verspreid over Curaçao en de rest van de wereld. Sommigen zijn inmiddels zelf overleden, anderen zijn onvindbaar of weten niet eens dat zij mede-eigenaar zijn. Zolang de juridische eigendom niet goed is vastgesteld, kan één woning jarenlang of zelfs generaties lang gevangen blijven zitten in een onverdeelde boedel.

Het probleem is groter dan het tekort aan notarissen alleen. Voor het afwikkelen van een nalatenschap zijn vaak documenten en verklaringen nodig van overheidsinstanties: geboorteakten, overlijdensakten, gegevens uit de burgerlijke stand en andere informatie om de kring van erfgenamen vast te stellen. En ook daar loopt het systeem vast. Aanvragen kunnen maanden duren, soms nog veel langer. Zolang de benodigde informatie ontbreekt, kan de notaris niet verder en blijft het pand onaangeroerd.

Ook bij het gerecht ontstaan vertragingen wanneer erfgenamen het niet eens worden of een rechterlijke beslissing nodig is om een impasse te doorbreken. Een woning die vandaag beschikbaar zou kunnen komen, blijft daardoor soms nog jaren juridisch geblokkeerd. Dit is dus niet alleen een probleem van de woningmarkt. Het is een probleem van de hele rechts- en uitvoeringsketen.

Het Burgerlijk Wetboek kent met artikel 3:200a zelfs een regeling voor langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen, waarbij een rechter een vereffenaar kan aanwijzen om een verkoop mogelijk te maken. Maar ook hier staat of valt alles met de uitvoering.

Curaçao heeft een chronisch tekort aan actieve notarissen. Dossiers kunnen betrekking hebben op eigenaren die in 1949 of zelfs 1895 zijn overleden. Benodigde overheidsgegevens laten maanden en soms langer dan een jaar op zich wachten. Ook bij de rechtbank zijn wachttijden aanzienlijk.

Het resultaat is voorspelbaar: woningen blijven leeg, stadsvernieuwing komt niet van de grond en woningzoekenden blijven wachten.

De bouwval die niemand kan ontwikkelen

Daar komt een probleem bij dat veel minder aandacht krijgt: de manier waarop vastgoed wordt getaxeerd. Officiële taxaties van met name verouderd en soms feitelijk onverkoopbaar vastgoed liggen volgens veel marktpartijen regelmatig ver boven wat de markt er daadwerkelijk voor kan betalen. Een bouwval krijgt op papier een hoge waarde, terwijl de economische realiteit heel anders is. Dat heeft grote gevolgen.

Een familie die een oud pand erft, krijgt te maken met een hoge taxatiewaarde en houdt vervolgens vast aan een verkoopprijs die de markt niet kan dragen. Een potentiële koper of ontwikkelaar kijkt ondertussen naar de werkelijke rekensom: wat kost de aankoop, wat kost sloop of renovatie, wat kost nieuwbouw en wat kan er uiteindelijk aan huur of verkoop worden gerealiseerd? En die rekensom wordt steeds moeilijker.

De huren op Curaçao zijn relatief laag, zeker in retail en kantoren, terwijl bouw-, renovatie- en financieringskosten de afgelopen jaren sterk zijn gestegen. Wanneer daar ook nog een te hoge taxatiewaarde bovenop komt, is een sluitende businesscase voor een ontwikkelaar simpelweg niet meer te maken. Een pand kan daardoor op papier veel waard zijn, maar economisch onverkoopbaar worden. Dat is een vicieuze cirkel. Families willen niet verkopen onder de taxatiewaarde. Ontwikkelaars kunnen de gevraagde prijs niet betalen omdat de toekomstige opbrengst onvoldoende is. Het pand blijft leegstaan. De staat verslechtert verder. En uiteindelijk wordt de maatschappelijke schade alleen maar groter.

Wie door Seru di Otrobanda of de Breedestraat loopt, ziet het resultaat. Tussen prachtig gerestaureerde monumenten staan historische panden en ‘kas di baki’ dichtgetimmerd weg te kwijnen. Niet omdat er geen belangstelling is, maar omdat eigendom, prijs, financiering, regelgeving en renovatiekosten samen een vrijwel onneembare barrière vormen.

Een woning die niet kan worden verkocht, ontwikkeld of verhuurd, is voor de woningmarkt feitelijk geen woning.

Eerst onze eigen problemen oplossen

Buitenlanders kopen woningen omdat de Curaçaose markt dat mogelijk maakt. Zij vullen deels het gat dat wij zelf laten ontstaan. Het is daarom te gemakkelijk om de woningnood buiten onze landsgrenzen te leggen terwijl duizenden potentiële woningen door juridische problemen, bureaucratie, achterstallig onderhoud en economische onhaalbaarheid niet beschikbaar komen.

Als Curaçao écht iets aan de woningnood wil doen, moeten we beginnen met onze eigen problemen. Dat betekent: de huidige onverdeelde boedels sneller afwikkelen, de capaciteit van de burgerlijke stand en andere overheidsdiensten vergroten, procedures bij het gerecht versnellen en zorgen voor voldoende notarissen om de achterstand weg te werken.

Maar ook taxaties moeten kritisch tegen het licht worden gehouden. Een taxatie moet de economische werkelijkheid van een pand weerspiegelen en niet een theoretische waarde in stand houden die verkoop en ontwikkeling onmogelijk maakt. Bij bouwvallen en sterk verouderd vastgoed moet veel nadrukkelijker rekening worden gehouden met de werkelijke kosten van renovatie, sloop, nieuwbouw, financiering en de opbrengsten die de markt kan dragen. En daarmee zijn we nog niet klaar.

We moeten voorkomen dat we over twintig of dertig jaar opnieuw dezelfde puinhoop aantreffen. Vanaf nu zou een nalatenschap met onroerend goed na het overlijden van de eigenaar binnen een redelijke en afdwingbare termijn moeten worden afgewikkeld. Het eigendom moet op naam van de erfgenamen worden gezet of het pand moet worden verkocht. Onroerend goed kan niet eindeloos op naam blijven staan van iemand die al decennia niet meer bestaat. Dat moet de norm worden. Als iemand overlijdt, moet duidelijk worden wie de nieuwe eigenaar is. De huidige achterstand moet worden opgelost, maar tegelijkertijd moet het systeem zo worden ingericht dat een nieuwe generatie onverdeelde boedels zich niet opnieuw opstapelt.

De Curaçaose woningcrisis is reëel. Buitenlandse vraag speelt daarin een rol. Maar wie de crisis uitsluitend aan de buitenlandse koper toeschrijft, maakt het zichzelf te gemakkelijk. Wij kunnen pas geloofwaardig naar de ander wijzen als we eerst onze eigen woningvoorraad, ons eigendomsrecht, onze bureaucratie en onze taxatiepraktijk op orde hebben.

De sleutel tot een betaalbaardere woningmarkt ligt namelijk niet alleen in méér bouwen. Een belangrijk deel van de oplossing staat er al. We moeten alleen zorgen dat die woningen weer beschikbaar komen.

Johan van Megesen